Смена управляющей компании многоквартирного дома порядок

Содержание

Смена управляющей компании без согласия собственников

Смена управляющей компании многоквартирного дома порядок

24 Декабря 2017 5:00

Заключая договор с УК на обслуживание дома, жители надеются, что отдали свое общедомовое имущество «в добрые руки». Но на деле часто все выглядит иначе.

Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный – сменить управляющую компанию.

Практически, это мероприятие кажется простым – расторгнул договор с одними, заключил с другими. Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК

Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется.

Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях:

  • Завышенные тарифы на услуги;
  • Нерациональное использование общих средств;
  • Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности (например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома);
  • Несоблюдение лицензионных требований (например, требования информационной открытости);
  • Реорганизация УК.

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

По вопросу повестке дня принято решение: расторгнуть договор с УК

Вопрос о смене УК решается на общем собрании собственников помещений в МКД. Без согласия собственников сменить УК не получиться, при этом существует кворум – не менее 50 %.

Повесткой дня должны быть пункты:

  • Прекращение отношений с управляющей компанией с указанием причин;
  • Выбор управления многоквартирным домом;
  • Заключение договора с новой УК.

Все вышеперечисленные вопросы и решения, принятые по ним, протоколируются.

Обращаем внимание на то, что собственников жилья должны уведомить о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней.

Уведомление направляется заказным письмом или собственнику сообщают лично под роспись.

Если до этого был установлен прочий порядок уведомлений ранее (например, объявление при входе в подъезд), он может также использоваться.

Решение вынесено

После состоявшегося собрания, в 10-дневный срок копия протокола вывешивается в общедоступном для собственников месте.

Управляющая компания, которую сменили, должна быть оповещена об этом в течение 5 рабочих дней после проведения собрания.

О принятом решении информируются и органы жилищного надзора. В уведомлении также необходимо указать и наименование новой компании, которая будет управлять домом.

Старая УК должна в течение 30 дней передать новой всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.

В случае утери документов бывшей управляющей компанией, она обязана восстановить ее в течение трех месяцев.

Новая компания по обслуживанию общедомового имущества

Порядок заключения договора с УК регулирует жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст.162.

В этом документе сказано, что договор считается заключенным в том случае, если в не поставили подпись больше половины собственников жилья.

Чтобы собрать такое количество народу, лучше всего созвать общее собрание.

Количество участников собрания, повестка и решение фиксируются протоколом.

После принятого решения органами жилищного надзора новый дом должен быть внесен в лицензию управляющей компании. Делается это в 10-дневный с момента, как УК предоставила подписанный договор.

Жилищное законодательство обязывает УК опубликовывать сведения о новом МКД, который они обслуживают на официальном сайте и общедоступном месте для граждан (например, на информационных стендах в своем офисе).

Когда начинать платить оплачивать услуги по новому договору?

Владельцы помещений в многоквартирном доме начинают платить за предоставляемые работы и услуги УК с того дня, когда объект внесен в лицензию уполномоченными органами.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство РФ, практически полностью изменили всю систему ЖКХ. В отличие от советского периода, ответственность за содержание домов полностью легла на плечи собственников жилья.

Читайте также  Порядок продажи доли в ООО третьему лицу

Вот и приходиться им самостоятельно бороться с УК, которые чувствуют себя вполне вальяжно в сложившейся ситуации.

Читайте больше интересных статей на нашем сайте.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome/

Порядок и нюансы смены управляющей компании многоквартирного дома

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

  • Жильцы принимают решение о смене организации.
  • Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
  • Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
  • Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
  • Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Обязанности УК

О том, какие обязательства несет управляющая компания по содержанию дома — читайте в статье здесь

  • Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в ании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
  • Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
  • Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
  • Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Источник: https://advokat144.com/smena-upravlyayuschey-kompanii-bez-soglasiya-sobstvennikov/

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

Если вас не устраивает ваша управляющая компания, то вы можете ее сменить. Немногие знают об этом, и еще меньше людей готовы заняться переоформлением. Однако, как всем известно, под лежачий камень вода не течет. Или течет?..

Как сменить УК: с чего начать?

Начать следует с изучения договора с управляющей компанией. В обязательном порядке там должны быть отражены:

  • состав общего имущества многоквартирного дома и адрес местонахождения;
  • перечень услуг по содержанию/ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание/ремонт общего имущества, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением обязательств по договору.

Убедившись в том, что некоторые условия договора управления не выполняются УК, вы получите основание для его расторжения. Также обратите внимание на дату окончания действия соглашения. Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме при истечении срока действия договора выглядит проще, а сам процесс проходит быстрее.

Смена УК в результате истечения срока действия договора

Происходит при условии, что одна из сторон высказывается против автоматического продления договора управления. За 1 месяц до его истечения собственники помещений должны направить уведомление о том, что отказываются от услуг управляющей компании. Важно сделать это не в индивидуальном, а в коллективном порядке.

Смена УК до истечения срока действия договора управления

Для расторжения договора следует организовать инициативную группу, т.е. найти единомышленников по данному вопросу среди своих соседей. Далее необходимо уведомить всех жильцов дома о проведении общего собрания, на повестке которого – смена управляющей компании ЖКХ и выбор новой УК.

Собрание можно начинать при условии, что собран кворум (50% участников по метражу + 1 голос). Обратите внимание, что учет ведется не по количеству жителей, а по площади, которая принадлежит собственникам. Например, владелец «трешки» будет иметь более весомый голос, чем владелец «однушки». Решение считается принятым, если проало 50% + 1 голос участников общего собрания.

Следующий шаг – информирование жильцов дома о решении собрания. Протокол должен быть подготовлен и доведен до их сведения. Достаточно просто развесить объявления на подъездах. Такое решение обязательно к исполнению всеми собственниками, даже теми, кто не принимал участие в ании или настроен против. При несогласии решение собрания можно оспорить, правда, только в судебном порядке.

Заключительный этап – извещение управляющих компаний (старой и новой), а также органа государственного жилищного надзора о принятом решении. Сделать это необходимо в течение 5 дней после проведения собрания.

Читайте также  Порядок выплаты алиментов после 18 лет

Долги при смене управляющей компании

Если у жильцов дома имеется задолженность перед управляющей компанией, то после ее смены долги никуда не исчезнут. За оказанные услуги ЖКХ все равно придется заплатить. Причем на практике нередки случаи, когда жильцы, имеющие задолженность, начинают получать сразу два требования о погашении долга: от старой УК и новой УК одновременно. Как быть в такой ситуации? Мы рекомендуем обратиться за помощью юриста, который ознакомится с документами и подскажет, что лучше предпринять.

Источник: http://xn--e1aajbcaqcle3afio4k0b.xn--p1ai/articles/zhkx/poryadok-smeny-uk-v-dome.html

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Читайте также  Порядок вступления в наследство оформление наследственных прав

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/836-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniy

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома – Порядок и нюансы смены управляющей компании многоквартирного дома

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

Смена УК — радикальная мера. Жильцы могут для начала составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию КЛЮЧ жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Если это не решит проблем, у жильцы могут написать заявление в прокуратуру. Как это сделать — читайте в этой статье

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Выбираем — ТСЖ или УК

Что лучше выбрать — ТСЖ или УК. Какие у них плюсы и минусы? Разберем на нашем сайте здесь

  1. Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
  2. Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
  3. Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
  4. Согласование условий с управляющей организацией.
  5. Перезаключение соглашения.

Определиться с новой компанией рекомендуется до назначения и проведения общего собрания. Благодаря этому выбор будет объективным, а не спешным.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Источник: https://mr-k.ru/raznoe/poryadok-smeny-upravlyayushhej-kompanii-mnogokvartirnogo-doma-poryadok-i-nyuansy-smeny-upravlyayushhej-kompanii-mnogokvartirnogo-doma.html